LE VIAGER

Vente en viager

La vente en viager est une vente. Les règles relatives à la vente doivent donc impérativement être respectées. Sa particularité réside dans les modalités de paiement du prix : une partie est généralement stipulée comptant, elle reçoit le nom de "bouquet" et le solde est converti en rente viagère.
Il s'agit d'un contrat aléatoire puisque la durée de vie d'une personne limite la durée de l'engagement d'une autre. Elle comporte une chance de gain pour le vendeur s'il vit longtemps. Dans ce même cas, elle correspond à un risque de perte pour l'acquéreur. La solution est inverse si le vendeur décède rapidement. C'est cet aléa qui constitue l'élément essentiel à la validité du contrat.

Une modalité de vente présentant de réels avantages

• Pour le vendeur(crédirentier)
  - S'assurer un complément de salaires, pensions ou retraites.
  - Conserver ou non la jouissance du bien vendu voire même le droit de louer jusqu'à son décès.
• Pour l'acquéreur(débirentier)
  - Réaliser un placement avec un petit capital au départ.
  - Acquérir un immeuble sans avoir recours au crédit.

Les conditions de la vente en viager

Tous les biens peuvent faire l'objet d'une vente en viager. Le prix et la rente doivent être réels et sérieux. A défaut, la nullité de la vente peut être prononcée et l'administration fiscale peut, en outre, y voir une donation déguisée, lourde de conséquences fiscales.

Le prix de la vente en viager comporte fréquemment 2 éléments

• Le bouquet, son versement est librement déterminé entre les parties et il n'a rien d'obligatoire.
• La rente dont le montant est déterminé en fonction :
  - de la valeur vénale du bien estimé au jour de la vente.
  - du versement ou non d'un bouquet.
  - de la réserve d'usufruit ou du droit d'usage et d'habitation au profit du crédirentier.
  - de l'âge du crédirentier. On se réfère à des barèmes établis par des organismes tels que la Caisse Nationale de Prévoyance, les Compagnies d'assurances, etc., à partir de tables de mortalité.
  - de la rentabilité théorique du bien.

La revalorisation de la vente

On connaît les effets néfastes de l'érosion monétaire. Il est donc indispensable d'indexer la rente. Le choix de l'indice est libre. Le plus utilisé est l'indice des prix à la consommation des ménages urbains publié mensuellement dans le Bulletin de l'Insee.
En général, la vente est révisable à date fixe chaque année en fonction du dernier indice publié lors de la signature de l'acte de vente.
Lorsqu'aucune indexation n'est prévue au contrat, les rentes sont soumises de plein droit au mécanisme de la révision légale. Au mois de janvier de chaque année, la loi de finances donne un tableau de coefficients d'augmentation qu'il convient d'appliquer en fonction de la date du contrat.

Les garanties de paiement de la rente

Même si le débirentier inspire une totale confiance, le crédirentier ne peut négliger de prendre une garantie sur le bien vendu. A défaut de paiement, le crédirentier ne pourra récupérer les rentes dues que sur 5 ans en arrière.
Les garanties envisagées sont :

• Le privilège du vendeur (garantie hypothécaire) : le crédirentier pourra saisir le bien et procéder à la vente judiciaire. Le prix de la vente sera utilisé pour payer la rente.
• L'action résolutoire "de plein droit" : elle permet au crédirentier de reprendre son bien. En principe, le crédirentier n'aura pas à restituer les rentes déjà perçues. Mais le bouquet devra être restitué au débirentier.
  Pour éviter les paiements tardifs, il est possible de prévoir l'application d'un taux d'intérêt de retard.

La répartition de charges et d'impôts

Elle se pose lorsque le vendeur s'est réservé l'usufruit ou le droit d'usage etd'habitation.
A défaut de convention contraire, la loi prévoit :

• A la charge du crédirentier:
  - Les réparations locatives d'entretien ou de menu entretien.
  - Impôts locaux, charges courantes.
• A la charge du débirentier:
  - Les grosses réparations.

Fiscalité

Le crédirentier peut être assujetti à l'impôt sur la plus value s'il est propriétaire depuis moins de 15 ans ou s'il ne bénéficie pas d'exonérations (ex : vente de la résidence principale).
En outre, une fraction de la rente est assujettie à l'impôt sur le revenu (ex : à partir de 70 ans, la fraction imposable est de 30 %)
A l'inverse, le débirentier ne peut rien déduire de ses revenus imposables.

(Source chambre des notaires de Paris)
Les renseignements contenus dans la présente notice ont pour but d'attirer votre attention sur les points les plus importants du sujet qui vous intéresse.