Les plus values immobilières

Les plus-values immobilières

La vente d'un bien immobilier peut entraîner la réalisation d'une plus-value. Il s'agit du gain réalisé lors de la cession d'un immeuble par rapport à son prix d'achat. Ce profit peut être imposé.

Le notaire est chargé d'établir la déclaration de plus-value et d'acquitter l'impôt auprès de l'administration fiscale.

Qui paie l'impôt sur la plus-value ?

  • Les personnes physiques : les particuliers qui vendent un bien dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé sont soumis à l'impôt sur les plus-values.
    Les titulaires de pensions de vieillesse ou de certaines cartes d'invalidité sont exonérés à la double condition suivante :
    - ne pas être soumis à l'ISF au titre de l'année n-2 précédant la vente
    - avoir un revenu fiscal de référence pour la même année, inférieur à une limite fixée annuellement.
  • Les associés personnes physiques de certaines sociétés : les associés de sociétés à prépondérance immobilière (sociétés dont l'actif est, à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession, constitué pour plus de 50% de leur valeur réelle par des immeubles non affectés à leur propre exploitation) et les associés de sociétés civiles immobilières, non soumises à l'impôt sur les sociétés, sont soumis au régime des plus-values des particuliers lorsqu'ils cèdent leurs parts sociales.
  • Les contribuables non domiciliés en France : ils sont également passibles de l'impôt sur la plus-value lors de la vente d'immeubles situés en France. Les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les associés personnes physiques de sociétés transparentes, qui résident dans un Etat membre de la CEE, ou de l'Espace Economique ayant conclu avec la France une convention fiscale, sont taxées au taux de 16%. Dans les autres cas, un prélèvement du tiers est opéré.

Au moment de la vente de votre bien immobilier, consultez votre notaire afin de savoir si vous supporterez un impôt sur la plus-value.

Comment se calcule l'impôt sur la plus-value ?

 

Détermination de la plus-value brute

La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition.

  • Prix de cession: le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte notarié :
    - il est majoré de certaines charges et indemnités : par exemple, l'indemnité d'éviction versée au locataire par l'acquéreur pour le compte du vendeur
    - il est réduit de différentes sommes acquittées par le vendeur : la taxe sur la valeur ajoutée le cas échéant et certains frais définis par décret (par exemple, la commission versée à une agence immobilière, les frais de mainlevée...), justificatifs à l'appui
  • Prix d'acquisition: le prix d'acquisition à retenir est le prix effectivement payé par le vendeur, tel qu'il a été stipulé dans l'acte notarié. Il est majoré d'un certain nombre de frais et de dépenses limitativement énumérés :
    - les frais afférents à l'acquisition à titre gratuit (donation...), dont les droits de mutation à titre gratuit si le cédant les a personnellement supportés
    - les frais afférents à l'acquisition à titre onéreux (vente...) retenus, soit pour leur montant réel sur justificatifs à remettre au notaire, soit pour un montant forfaitaire égal à 7,5% du prix d'acquisition pour les immeubles. Ce forfait ne s'applique pas aux cessions de meubles et de parts
    - les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement, ou amélioration retenues, soit sous certaines conditions pour leur montant réel, soit pour un montant forfaitaire de 15% du prix d'acquisition à la condition que le contribuable cède le logement plus de cinq ans après son acquisition et qu'il s'agisse d'un immeuble bâti (exclusion des terrains nus). En cas de construction par le vendeur sur un terrain dont il était propriétaire antérieurement, le prix d'acquisition correspond d'une part, au prix d'acquisition du terrain et d'autre part, au prix d'achat des matériaux et, le caséchéant, de la main-d'oeuvre. En revanche, le travail personnellement effectué par le vendeur n'est pas pris en compte
    - les frais de voirie, réseaux et distribution.

Calcul de la plus-value imposable

Une fois la plus-value brute déterminée, d'autres correctifs sont appliqués :
- un abattement de 10% par année de détention à partir de la sixième pour les immeubles et les parts de sociétés à prépondérance immobilière
- un abattement fixe de 1 000 euros appliqué sur la plus-value brute, corrigée le cas échéant de l'abattement pour durée de détention.

Quels sont les impôts et prélèvements sociaux dus ?

Le contribuable qui cède un immeuble est imposable :
- à l'impôt sur le revenu afférent à la plus-value au taux proportionnel de 16%
- aux prélèvements sociaux, soit au 1er janvier 2005, un taux global de 11 %

Quand paie-t-on l'impôt sur la plus-value ?

L'impôt afférent à la plus-value réalisée est déclaré et payé, soit à la conservation des hypothèques lors de la cession d'un immeuble ou de droits immobiliers, soit à la recette des impôts lors de la cession de parts de SCI.

Le cas d'exonération

 

La résidence principale

La vente de sa résidence principale par le contribuable est exonérée. Il doit s'agir de son logement habituel et effectif au jour de la vente.
La raison motivant la cession est indifférente.
Quelques cas particuliers :

  • L'immeuble est inoccupé au moment de la vente :
    dans trois hypothèses, la vente d'un bien inoccupé peut être exonérée :
    - Lorsque le bien a été occupé à titre de résidence principale jusqu'à sa mise en vente, à condition que la cession intervienne dans un délai normal (apprécié à un an par l'administration fiscale)
    - Lorsque les époux se séparent ou divorcent, l'exonération demeure si les conditions suivantes sont remplies :
    - l'immeuble constitue la résidence principale des époux lors de leur séparation
    - la vente est motivée par leur rupture
    - elle intervient dans un délai normal après leur séparation
  • Les dépendances : L'exonération s'applique également lorsque des dépendances immédiates et nécessaires à l'habitation principale sont cédées en même temps que celle-ci (par exemple : le garage vendu avec l'appartement et situé à moins d'un kilomètre de l'habitation principale, la chambre de service vendue avec l'appartement situé dans le même immeuble).

La résidence habituelle en France des non-résidents

Les personnes physiques non résidentes en France mais ressortissantes d'un Etat membre de l'Union européenne ou d'un autre Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention fiscale, sont exonérées lors de la vente de leur habitation en France, si :

  • elles y ont été fiscalement domiciliées de manière continue pendant au moins deux ans avant la vente
  • elles ont eu la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de la vente (le logement ne devait donc pas être loué pendant cette période).

 

Les opérations de remembrement

Les plus-values réalisées lors de certaines opérations de remembrements urbains ou ruraux sont exonérées. Mais cette exonération n'est pas définitive. En cas de vente du bien remembré ou échangé, la plus-value réalisée à cette occasion est calculée en considérant que le bien vendu a été acquis au même prix et au même moment que le bien échangé lors du démembrement.

Les cessions inférieures à 15.000 euros

Les plus-values de cession d'immeuble ne sont pas imposées si le prix de vente est inférieur ou égal à 15.000 euros.

Si le bien vendu est un bien indivis, le seuil de 15.000 euros s'apprécie au regard de chaque quote-part indivise.

Lorsque la propriété d'un bien est démembrée (usufruit et nue-propriété), le seuil de 15.000 euros s'apprécie par rapport à la valeur de la pleine propriété du bien.

Si l'usufruit ou la nue-propriété est vendu de manière séparée, même si la part du prix correspondant à son droit est inférieure à 15.000 euros, le vendeur (usufruitier ou nu-propriétaire) ne peut bénéficier de l'exonération si la valeur du bien en pleine propriété est supérieure à 15.000 euros.

La cession d'un bien détenu depuis plus de 15 ans

Par le jeu de l'abattement de 10% par an à partir de la 6ème année de détention, la vente d'un bien dont le vendeur est propriétaire depuis plus de 15 ans n'est pas imposée au titre de la plus-value.

L'expropriation

Les plus-values réalisées lors de la vente de tout ou partie de biens immobiliers ou de droits relatifs à ces biens pour lesquels une déclaration d'utilité publique a été prononcée en vue d'une expropriation, sont exonérées.
Le vendeur doit utiliser l'intégralité de l'indemnité d'expropriation pour l'acquisition, laconstruction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou plusieurs biens immobiliers dans un délai d'un an à compter du versement de l'indemnité.

La cession de la résidence principale d'un associé de SCI

L'associé occupant gratuitement un bien appartenant à une SCI à titre de résidence principale est exonéré de plus-value à hauteur des parts qu'il détient dans la société.

(Source chambre des notaires de Paris)
Les renseignements contenus dans la présente notice ont pour but d'attirer votre attention sur les points les plus importants du sujet qui vous intéresse.