Indemnité d'immobilisation

Qu'est ce qu'une indemnité d'immobilisation ?

A quoi s'expose le bénéficiaire qui ne lève pas l'option ?

Dans une promesse unilatérale de vente, le bénéficiaire a le droit de ne pas lever l'option; dans ce cas la vente n'est pas conclue. Cette possibilité de ne pas lever l'option ne doit pas être confondue avec l'exercice du droit de se rétracter ou de renoncer, lequel ne joue que dans les sept jours de la notification de la promesse ou du projet de promesse.
Les promesses prévoient le plus souvent le versement d'une "indemnité d'immobilisation" par le bénéficiaire (en général 10% du prix) : cette somme restera acquise au vendeur si l'option n'est pas levée. Ces clauses sont licites et l'indemnité est due au promettant. Toutefois l'indemnité n'est pas due au promettant si la vente n'a pas pu intervenir par sa faute ou parce qu'une condition suspensive ne s'est pas réalisée.

L'indemnité d'immobilisation reste "séquestrée" entre les mains du notaire tant que la non-réalisation de la vente n'est pas certaine. En cas de contestation entre le vendeur et l'acquéreur, le notaire conserve cette somme le temps qu'une solution amiable soit trouvée ou qu'une décision de justice intervienne.

Comment lever l'option ?

Pour produire ses effets, l'option doit être levée dans les formes et les délais mentionnés dans la promesse, sans en modifier les termes. Si aucune forme n'est prévue, la lettre recommandée avec demande d'avis de réception est vivement conseillée.

Que se passe-t-il après la levée de l'option ?

Une fois levée, l'option ne peut plus être rétractée. La vente devient immédiatement définitive et l'indemnité d'immobilisation se transforme en acompte sur le prix de vente. Le vendeur dispose des mêmes moyens de contrainte que l'acquéreur en cas de refus de régulariser la vente (voir ci-dessus "le vendeur peut-il revenir sur sa promesse").

Mais pour produire tous ses effets, la vente doit être régularisée par acte authentique devant notaire.

En général, c'est à la date de la signature de l'acte notarié de vente que le prix est intégralement payé par l'acquéreur et que s'opère le transfert effectif de la propriété du bien. C'est également en général à cette date que les droits de mutation qui doivent être versés à l'administration fiscale deviennent exigibles. Le notaire aura d'ailleurs pris soin de préalablement en demander le montant à l'acquéreur.

(Source chambre des notaires de Paris)