Acheter avec ou sans travaux ?

ACHETER AVEC OU SANS TRAVAUX ?

Quel est votre "coup de coeur" ?
Un appartement assez vétuste qui fera de vous un copropriétaire, ou cette future résidence secondaire, grange ou ancienne belle demeure bien ridé ?
Quelle est l'ampleur de l'investissement-travaux ?
Telle est la réflexion première à se poser. Car l'amoncellement des factures est rapide. Et en cas de revente du bien, il y a un risque de moins-value possible. Précautions de bon sens.

Maison à retaper : du possible à la ruine...

On tombe vite sous le charme de cette grange de Dordogne, rivée sur le flanc d'une colline verdoyante, sur cette longère à colombages du Pays d'Auge, ou encore sur cet ancien presbytère de la Drôme, voire sur cette maison de garde-barrière (rare)... Le prix de vente est séduisant, l'environnement est superbe et le bourg avec son marché du mercredi et du samedi est sympathique. L'air est pur et les nuisances absentes. Bien au-delà de ce constat enchanteur et prometteur, il faut se rendre à l'évidence : nécessité de loger à l'hôtel (ou chez des amis) le temps que la maison soit habitable.

Donc des frais d'hébergement et de restauration. A moins d'avoir de chers amis dans le coin.... La sagesse commande avant de signer de se poser et de poser quelques questions précises. L'ex Plan d'Occupation des sols (devenu PLU) interdit parfois la transformation de bâtiments notamment agricoles en habitation fusse-t-elle secondaire. Les permis de construire peuvent être refusés. Vous aurez été jeter un oeil d'enquêteur sur le cadastre et vous vous serez informés sur les projets des communes voisines et du département. En clair : quels sont les grands chantiers à venir, ces chantiers dans le cadre de l'aménagement du territoire, près de votre maison ? Un centre d'épuration, une bretelle d'autoroute, un camping, un élevage de porcs... Si cette maison est en Provence, lorsque le Mistral souffle que se passe-t-il ? Ou combien de jours de pluie dans ce terroir du Pays Basque, de Normandie ou de Bretagne ?...Quid de la taxe foncière et de la taxe d'habitation ?

Le plus gros de l'investissement concerne trop souvent les travaux à effectuer sur "l'acquisition". Parfois plus élevé que le prix de vente .A moins d'être un bricoleur émérite consacrant ses week-ends et ses vacances sur une échelle, la facture globale peut être salée. Prenons le cas d'une bergerie à l'abandon avec 2.400m2 de terrain (donc du pré avec quelques arbres). La bâtisse est composée de quatre pièces, soit 130m2.
L'agent immobilier qui détient le mandat vente, l'estime à 33.500 euros (220.000 f environ) Avec les frais de notaire (frais de mutation), le montant de l'acquisition officialisée est d'environ 37.630 euros (260.000f).

Vous faites appel à un architecte ou à un entrepreneur spécialisé. Il examine la toiture, le gros-oeuvre, et la charpente. Verdict : "à revoir". Toute la plomberie, l'électricité, l'isolation, le sol, le carrelage, le sanitaire (et la fosse sceptique), le chauffage (chaudière, radiateurs)...sont à installer, les murs à renforcer ! Et la liste n'est pas exhaustive ! Bilan : la facture complète pour vivre dans cette maison s'élève au double du prix d'achat, soit plus de 72.000 euros (472.000 f). Faites le calcul : 36.630 euros + 72.000 euros = 108.630 euros (712.660 f) somme à laquelle se greffent les dépenses de décoration, d'agencement, et d'équipements.

Question : pensez-vous que cette bergerie, retapée, dès lors que vous voudrez la revendre, vous assurera une plus-value importante ? Et si cette vente vous offre un bénéfice, n'oubliez pas le fisc : 26%, sauf s'il s'agit de votre première vente ou que votre domicile officiel était cette "ruine". Les sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural (SAFER) qui vendent des maisons, fermes, bâtiments, et granges ont opéré 34.000 ventes en 2000. Le prix moyen était de 111.135 euros (729.000 f) avec de fortes disparités allant de 1 à 19.

Appartement : un investissement plus sage

Bien sûr vous avez, préalablement avant tout achat, pris contact avec le syndic de l'immeuble et questionnez la gardienne et quelques copropriétaires. Vous allez faire appel à des artisans ou à des entrepreneurs. Exigez des devis et faites jouer la concurrence. N'oubliez pas que certains travaux et achats de matériels et fournitures bénéficient d'une part du taux de TVA à 5,50% (au lieu de 19,60) et que d'autre part vous pouvez bénéficier d'un crédit d'impôt. . Enfin, n'oubliez pas que certains travaux -y compris dans votre nouveau logement - incombent à la copropriété. Voilà qui atténue la dépense....

Si travaux : TVA A 5,50% OU 19,60%

L'abaissement du taux de TVA de 19,60 à 5,50% concernant les travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement ou d'entretien portant sur les locaux à usage d'habitation, achevés depuis plus de deux ans (1), date de septembre 1999. On peut penser qu'avec la nouvelle Assemblée Nationale, un certain nombre de dispositions vont être ajoutées ou les anciennes modifiées.
Pour tous les travaux avec TVA le Fisc exige une facture détaillée (2)).
Si vous envisagez de gros travaux d'aménagement intérieur, la construction d'une terrasse d'un abri de jardin ou une piscine, dans l'hypothèse d'une maison individuelle, prenez le temps de vous informer auprès de votre mairie : votre projet exige peut être une déclaration préalable (piscine et véranda de moins de 20m2) ou un permis de construire.
Autre recommandation : avant tout travaux demander à l'artisan ou à l'entrepreneur, exigez un devis. Et n'hésitez pas à faire jouer la concurrence ! Une fois votre choix arrêté, vous devrez fournir à l'artisan un certificat attestant que votre logement (maison ou appartement) a été construit depuis plus de deux ans.

1) Part des travaux avec TVA à 5,50%:

  • Main d'oeuvre,
  • Matières premières et fournitures (béton, ciment, bois, laine de verre...),
  • Revêtements de surfaces (moquette, carrelage, papiers peints, tissus muraux...),
  • Fournitures : joins, vis, boulons, fils électriques ou téléphoniques,
  • Eléments d'équipement (baignoires, douche, lavabo, WC, robinets...),
  • Appareils de chauffage ou de production d'eau chaude, (y compris capteurs solaires), clim,
  • Equipements d'ouverture de logement (fenêtres, portails, portes...),
  • Equipements d'énergie renouvelables (éoliennes, capteurs solaires),
  • Equipement de sécurité (détecteurs de fumée, alarmes, serrures...),
  • Equipements électriques (tableaux électriques, prises, interrupteurs...),
  • Equipements divers (escaliers, antennes de TV, gouttières, avancées de toitures...).

Le taux de TVA à 19,60% continue de s'appliquer dès lors que le particulier achète directement matériaux, fournitures et équipements.

2) Part des travaux avec TVA à 19,60%

  • Chaudières pour immeubles collectifs,
  • Equipements sanitaires jugés non indispensables comme jacuzzis et saunas,
  • Equipements ménagers.

A noter qu'un crédit d'impôt (plafonné) est prévu par l'Administration fiscale, en fonction du nombre de personnes vivant dans le logement dans lequel sont réalisés les travaux.

(1) Sont donc exclus : construction d'une maison ou d'un logement neuf. (2) Avec le travail au noir, en cas de malfaçons ou défauts, aucun recours...