Formalités préalables à la vente

Parmi les formalités préalables

 

La purge des droits de préemption

Un droit de préemption permet à son bénéficiaire de se substituer à l'acquéreur. Le notaire doit s'assurer de l'absence de tout droit de préemption à l'occasion de la vente projetée. S'il en existe un, le notaire doit procéder à sa "purge" (proposer à son titulaire d'acquérir le bien par priorité).

Les principaux droits de préemption sont :

  • le droit de préemption du locataire.
  • le droit de préemption urbain.

Le droit de préemption du locataire :

le propriétaire qui souhaite vendre un logement déjà loué doit mettre son (ses) locataire(s) (et le conjoint de celui-ci) en mesure d'exercer le droit de préemption qui lui (leur) est reconnu par la loi, dans deux hypothèses seulement :

  • la première vente du logement occupé depuis sa mise en copropriété (article 10-I de la loi du 31 décembre 1975)
  • le congé pour vendre (article 15 II de la loi du 6 juillet 1989).
Certains biens et certaines opérations peuvent en être exclus (exemple : les donations). Si le bien est situé dans une zone couverte par le droit de préemption, le notaire adresse au maire de la commune une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) indiquant le prix et les conditions de la vente.
Cette déclaration constitue une offre de vente. La mairie dispose de deux mois à compter de la réception de la DIA pour faire connaître sa réponse.

 

La commune peut :

  • ne pas répondre (son silence vaut alors renonciation) ou renoncer expressément à exercer son droit : le bien peut alors être vendu à l'acquéreur au prix annoncé dans la DIA
  • accepter le prix proposé : la vente est donc conclue. L'acte de vente doit être passé dans les trois mois de la réponse, et le prix payé dans les six mois. A défaut, le vendeur reprend son bien et peut le vendre librement à un tiers
  • faire une contre-proposition : le propriétaire dispose alors de deux mois pour renoncer à vendre (son silence vaut renonciation), ou accepter la contre-proposition. A défaut d'entente, le prix est fixé judiciairement.

 

L'obtention des documents d'urbanisme

Le notaire doit obtenir plusieurs documents d'urbanisme dont :

  • le certificat d'urbanisme ou note de renseignements. Il s'agit d'un document administratif destiné à donner des informations sur les dispositions d'urbanisme ou les limitations administratives au droit de propriété. Le certificat dit "ordinaire" ne se prononce pas sur la constructibilité du terrain,
  • le certificat d'alignement individuel par rapport à la voie publique,
  • le certificat de carrières. Il renseigne sur la situation du bien au regard des risques du sol et du sous-sol (anciennes carrières, nature des travaux confortatifs),
  • le certificat de non péril,
  • un extrait de matrice cadastrale identifiant le bien et le propriétaire.

La demande de renseignements hypothécaires

Le notaire vérifie la qualité de propriétaire du vendeur et examine son titre de propriété. Il contrôle également l'origine régulière de propriété sur trente ans. C'est une démarche importante car seul le propriétaire d'un bien peut valablement le vendre.
Ainsi, si le notaire constate que le bien est en indivision, l'accord de tous les indivisaires devra être obtenu.
Pour accomplir ce contrôle, le notaire demande un état hypothécaire appelé "hors formalité".
L'obtention de ce document est en outre le seul moyen pour le notaire de connaître les inscriptions (garanties) prises sur le bien.
Ainsi, si le vendeur a acheté son bien grâce à un prêt garanti non encore totalement remboursé, l'inscription prise par la banque produit toujours ses effets. Cette inscription donne à la banque, lors de la revente du bien, le droit de recevoir avant le vendeur la part du prix correspondant au solde du prêt restant dû. D'autres inscriptions peuvent exister (au profit du trésor public par exemple). Le notaire se charge des vérifications nécessaires afin que l'acquéreur ne soit pas tenu de payer les dettes du vendeur.
Il convient donc de ne pas payer directement le prix entre les mains du vendeur.

La garantie dommage ouvrage

Si l'immeuble vendu est construit depuis moins de dix ans, l'acte mentionnera l'existence ou l'absence d'assurance dommage ouvrage. C'est une information essentielle pour l'acquéreur pour lui permettre de savoir à qui s'adresser en cas de sinistre.

Le certificat de conformité

Lors de l'achat d'un logement construit ou transformé récemment par d'importants travaux, le certificat de conformité, délivré par la commune, atteste que ces travaux ont été réalisés en conformité avec le permis de construire.