Achat immobilier et couple non marié

Acheter un bien immobilier à deux sans être marié

De plus en plus de couples non mariés, concubins ou partenaires pacsés, achètent une résidence principale ou secondaire en indivision. Souvent mal informés, ils ne mesurent pas l'importance de cet acte. Pourtant, les modalités de l'achat entraînent de nombreuses conséquences tout au long de leur vie.

Quel est l'intérêt pour deux concubins d'acheter un bien immobilier en tontine ? La tontine est le pacte par lequel deux ou plusieurs personnes acquièrent un bien en commun, en jouissent leur vie durant mais dont la propriété revient intégralement au seul survivant.

Fiscalement, cette opération donne lieu à l'application des droits de mutation à titre onéreux sur la part transmise (5,09%) si la valeur totale du bien n'excède pas 76 000 euros au décès du premier concubin et si ce bien constitue la résidence principale des acquéreurs à cette même da te. Si sa valeur excède 76 000 euros ou si le bien ne constitue pas la résidence principale du couple, le survivant est redevable des droits de mutation à titre gratuit, soit 60 % sur la part transmise, pour des concubins.

Les conséquences lors de la rupture

Aucune règle ne régit la séparation des couples non mariés:

• si le bien immobilier est vendu, le prix est partagé en fonction des droits de chacun, tels qu'ils figurent dans le titre de propriété
• si l'un des concubins ou partenaires rachète la part de l'autre, on parle alors de "licitation" faisant cesser l'indivision. L'acquéreur doit pouvoir financer totalement l'achat afin que l'autre ne soit plus tenu solidairement du remboursement du prêt éventuel existant au jour de la séparation
• si l'un des concubins ou partenaires invoque une créance à l'encontre de l'autre (financement de travaux par exemple), son montant sera égal à sa valeur d'origine. En effet, sauf volonté contraire des parties, il n'y a pas lieu à revalorisation.

Les précautions à prendre lors de l'achat

Il s'agit de déterminer la part de chaque concubin ou partenaire pacsé quand ils achètent ensemble. L'acte d'acquisition constate, entre eux, la répartition de la propriété du bien, exprimée en pourcentage. Pour éviter d'éventuels conflits lors d'une séparation ou d'un décès, cette répartition doit correspondre au financement réel (par exemple : 50 %/50 % ; 30 %/70 %) en tenant compte de leurs apports personnels et de leur participation au remboursement du ou des prêts. Rappelons qu'à défaut d'indication contraire dans l'acte d'acquisition, les concubins ou partenaires pacsés sont propriétaires du bien par parts égales. Si cela n'est pas le cas, il est donc important de préciser leurs quotes-parts dans l'acte d'achat. En effet, l'administration fiscale pourrait requalifier l'opération en donation déguisée. Elle demanderait alors au concubin ou partenaire gratifié, le paiement des droits de mutation à titre gratuit, au tarif en vigueur entre les membres du couple, ainsi que des intérêts et des pénalités de retard. Enfin, l'avantage accordé à celui qui n'a pas financé totalement sa quote-part devra être qualifié entre les concubins ou pacsés : s'agit-il d'un prêt, d'une donation ou de l'exécution d'une obligation alimentaire naturelle (c'est-à-dire exécutée volontairement par un des concubins ou partenaires pacsés en considération des besoins de l'autre) ?

Les conséquences lors du décès

Le survivant d'un couple non marié n'a aucun droit légal dans la succession du défunt, il n'est pas son héritier. Il n'a donc pas le droit d'occuper le bien postérieurement au décès, sauf si les héritiers du concubin ou du partenaire pacsé décédé l'y autorisent. Pour éviter que le survivant ne soit contraint de quitter le bien ou de le vendre, le notaire peut proposer plusieurs solutions:

• la faculté d'acquisition de l'article 1873-13 du Code civil : elle permet aux indivisaires de décider qu'au décès de l'un d'eux, le survivant pourra acquérir la quote-part du défunt. Cette décision doit être prise dans le délai d'un mois à compter de la mise en demeure adressée au concubin ou partenaire pacsé par les héritiers
• le testament : en cas de décès de l'un des concubins ou partenaires pacsés, le survivant reste propriétaire de sa quote-part. Il n'a de droit sur la part du défunt que si ce dernier avait pris des dispositions testamentaires en sa faveur (legs d'un usufruit, d'un droit d'usage et d'habitation, ou de la pleine propriété). Mais outre que le concubin est taxé à 60 % après abattement de 1500 euros sur ce qu'il recueille, son legs ne doit pas porter atteinte à la réserve d'éventuels héritiers réservataires (enfant, père et mère...). Les règles sont identiques pour les partenaires pacsés sauf en ce qui concerne l'imposition (abattement de 57 000 euros et droits s'élevant à 40 % jusqu'à 15 000 euros et 50 % au-delà). Chaque concubin ou partenaire doit rédiger son propre testament et peut le confier à son notaire
• le pacte de préférence : il peut être stipulé au profit d'un indivisaire. L'intérêt est d'accorder au partenaire ou concubin survivant, un droit prioritaire en cas de cession par l'autre, de sa quote-part du bien. Contrairement à la faculté d'acquisition précédemment décrite, le pacte de préférence est purement conventionnel. Il est important de rédiger les clauses avec précaution. Prenez contact avec votre notaire à cet effet.

(Source chambre des notaires de Paris)
Les renseignements contenus dans la présente notice ont pour but d'attirer votre attention sur les points les plus importants du sujet qui vous intéresse.